刘彦：土地垄断不除房价下降难期
作者：刘彦提要 决定房价的因素若干，在现有住房需求与投资需求的前提下，目前地方*府对土地供应所采取的手段，无疑已经构成了房价的核心基础。楼市这锅坚硬冰冷的稀粥，由于流动性泛滥这把烈火的炙烤，在2009年春夏之交再次沸腾起来。最近各大城市的房价，由于投资客们的需求，又重新处在上涨之中。虽然此轮房价上涨跟地价升跌没有更直接的关系，但是，为了免于地价推动房价的指责，昨日，国土资源部副部长鹿心社还是在国务院举办的新闻发布会上说，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素，或者根本因素是供求关系。这话本身的确没有错。决定一件物品价格的，的确是供求关系。但正如油价上涨大家并不认为跟发改委的管制没有关系一样，中国大城市房价的上涨，也离不开城市土地管理者这个好推手。事实上，正如中石油和中石化的垄断对于油价价格的不正常升跌具有致命决定性一样，中国的土地供应者，具体说就是国土资源部下属的各级国土资源局下属的土地整理中心，在中国的房价问题上起到了至关重要的作用。新修订的《土地管理法》征求意见稿的第二条中，新增了一句至关重要的话，“根据国民经济和社会发展需要，对土地供应的总量、时序、结构实行宏观调控和市场化配置。”这句话所蕴含的要义，实在能够要了房价的命。各级*府所辖、事实上听命于各级地方*府的各级土地整理中心，是各城市土地的实际拥有者和垄断者。在土地收益成为地方重要收入来源的前提下，各级土地整理中心也最清楚，会采用什么样的手段，使地方*府的收益最大化。在房价过高时增大土地供应，在房价过低时缩小土地供应，本身就能起到调节价格的功能。聪明的房地产商则称这种手段是，“水管里的确有水，但*府可以拧紧或者开大水龙头”。这种增大或者缩小土地供应的手段，在住房需求和投资需求短期不能迅速改变的前提下，无疑在事实上能够决定房价的黏性，也就是房屋一定周期内的价格。这也就是鹿心社副部长所言“供求关系决定价格”的要义了。能够破除这一垄断趋势的一个强有力竞争者，是各地城市周边拥有农村集体建设用地的农民。如果按照十七届三中全会所规划的远景那样，让农地直接入市，参与城市土地的供应和房屋的建造，城市的房价就一定会降下来。但是，这肯定不是各级地方*府所乐见的。如在最新的《土地管理法》修订草案征求意见稿中，新增的第80条就规定：“依法取得的农村集体建设用地使用权，经所在地县级人民*府批准，可以出让、租赁、入股、作价出资等方式，用于非公益性项目，但土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的农村集体建设用地使用权，非因企业破产、兼并等情形不得转让”。这跟十七届三中全会规定的城乡土地“同地同权”的改革方向显然是背道而驰的。但是，这条限制农村集体建设用地进入城市土地供应的条款之所以能被写进这个由国土资源部起草的修订草案中，足以让人想象到，地方*府在其中所起的作用究竟能够有多大。决定房价的因素当然不止是土地的垄断，还有规定房地产商对于房屋建造权的垄断。集资建房者、拥有集体建设用地的农民，为什么不能参与到房屋建造和供应中来，而使得大城市房屋供应处于房地产商的垄断之手？也许，这个问题鹿心社副部长就不用回答了，把这个难题交给住房和城乡建设部吧。(作者系《中国新闻周刊》主笔)
